Immobilier de Rapport

Immobilier de rapport : L’investissement locatif par l’économie d’échelle

Peu connu des investisseurs, l’immobilier de rapport consiste à acquérir un immeuble dans son intégralité plutôt qu’un ou plusieurs appartements pris individuellement. Mais à la différence d’une maison, le bien est divisé en plusieurs unités, qui peuvent être louées de manière indépendante.

L’immobilier de rapport permet ainsi de s’assurer une rente locative et de se constituer un patrimoine pour l’avenir et ce, tout en bénéficiant d’une économie d’échelle.

Avantages très nombreux :
  • Pas de copropriété, pas de syndic, vous êtes seul maître à bord.
  • Mutualisation des efforts et des coûts. Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, acquérir un immeuble de rapport s’avère moins éprouvant et moins coûteux que d’acquérir au coup par coup plusieurs logements individuels. Vous ne payez qu’une seule fois les frais de notaires, qui sont dégressifs, de sorte qu’il vous en coûtera 42 850 € pour 5 appartements de 100 000 € à Rennes, contre 36 104 € pour un immeuble de rapport d’une valeur de 500 000 € situé au même endroit (soit une économie de près de 16%). Surtout, vous ne réalisez qu’un seul dossier d’emprunt, ne payez qu’une seule assurance, etc.
  • Acquérir un immeuble de rapport permet de réaliser de substantielles économies d’échelle. Il s’agit en effet d’une règle bien connue des investisseurs immobiliers : plus la surface achetée est grande, plus le prix au m2 est faible ! En outre, l’acquisition d’éventuels matériaux de base, comme la réalisation de travaux, vous coûteront moins cher, ramenés au m2, grâce au pouvoir de négociation que vous offre la surface que vous possédez.
Immeuble de rapport

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Conditions :
  • S’assurer de la conformité du bien aux règles d’urbanisme applicables (affectation du bien, nombre de logements autorisés, etc.). 
  • Si le choix d’un investissement locatif doit toujours être effectué avec précaution et réflexion (emplacement, état, perspectives de rendement, etc), cela est d’autant plus vrai avec l’immeuble de rapport, dans la mesure où votre risque est concentré sur un seul bien. Si vous faites le mauvais choix, vous n’avez pas de solution de repli.
Contraintes :
  • Disposer d’un capital suffisamment important pour acquérir un immeuble entier. Bien que le prix d’acquisition au m2 soit réduit par rapport à l’achat d’une seule unité locative, l’investissement de départ est souvent plus conséquent.
  • Être disponible pour gérer la location. Vous aurez plusieurs locataires au lieu d’un seul, ce qui implique nécessairement plus de gestion. Vous pouvez toujours recourir aux services d’une société spécialisée dans la gestion locative afin de gagner temps et énergie, mais cela se fera au détriment du rendement généré par votre bien.