Investir/vendre en Viager

Investir/Vendre en viager : La solution gagnant-gagnant

Ce montage permet au vendeur dit « crédirentier » d’augmenter son pouvoir d’achat dans des conditions optimales de sécurité, et à l’acquéreur dit « débirentier » d’investir dans l’immobilier avec souplesse et moindre frais.

Le viager répond à de multiples besoins : préparer sa retraite, bâtir un futur patrimoine locatif, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien immobilier pour ses enfants, investir dans une résidence secondaire future, etc.

Le viager s’apparente à un investissement locatif non fiscalisé car les loyers sont perçus au moment de l’acquisition sous forme de réduction de prix.

Avantages très nombreux :

Pour le vendeur

  • Conserver l’usage de son logement sa vie durant, sans changer ses habitudes.
  • Obtenir une liquidité immédiate grâce au « Bouquet » et s’assurer des revenus supplémentaires mensuels , garantis et revalorisés annuellement.
  • Protéger son conjoint par une Rente réversible sans réduction au conjoint survivant.
  • Profiter d’une fiscalité attractive, avec un abattement allant jusqu’à 70%.
  • Réduire ses frais, taxe foncière et gros travaux étant à la charge de l’acquéreur.
  • Organiser sa succession, en évitant les droits (jusqu’à 60%), en transmettant le bouquet.
  • Caractéristiques contractuelles très modulables selon les attentes et besoin des parties

Pour l’acheteur

  • Faible mise de départ par rapport à la valeur du bien
  • Un investissement souple, peu risqué et attractif financièrement (7 à 9% de rentabilité annuelle constatée en moyenne)
  • Abattement pratiqué sur la valeur du bien en fonction de l’âge du Vendeur
  • Pas de souci de locataire ni de revenus à déclarer
  • Investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)
  • Possibilité de choisir un bien avec des versements adaptés à ses revenus
  • Possibilité de revendre le viager à tout moment
  • L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)

Mr Martin a un bien immobilier valant 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Rente annuelle = 200.000/6,723 = 29.748,2 euros par an soit 2 479 euros par mois.

Caractéristiques:

Deux types de viager peuvent être envisagés :

  • Le viager occupé (le plus courant), permet à un propriétaire d’augmenter son pouvoir d’achat sans changer ses habitudes de vie. Ainsi, il peut continuer à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie. Pour l’acquéreur cela s’apparente à un investissement locatif sécurisé, fiscalement attractif et offrant à terme une bonne rentabilité.
  • Avec le viager libre, le vendeur ne conserve pas son droit d’usage et d’habitation au profit de l’acquéreur qui obtient la jouissance immédiate du bien, soit en l’occupant, soit en en percevant les loyers par location. La rente viagère et le “bouquet” sont toutefois beaucoup plus importants dans cette configuration de vente que pour un viager occupé.
Contraintes :
  • Pas de libre disposition du bien pour l’acquéreur lors d’un viager occupé
  • Présence d’un aléa pour l’acquéreur avec versements des mensualités pour une durée indéterminée
  • Nécessite l’intervention d’un professionnel du droit pour le contrat juridique car les formules d’aménagement de la rente viagère sont nombreuses.